Wat u moet weten over een huurcontract voor bepaalde tijd

Het verschil tussen een huurcontract voor bepaalde tijd en onbepaalde tijd in 2026

Het huurcontract voor bepaalde tijd en dat voor onbepaalde tijd onderscheiden zich fundamenteel door de duur en opzegbaarheid. Bij een huurcontract voor onbepaalde tijd wordt geen einddatum afgesproken en blijft het contract geldig totdat het volgens de regels wordt beëindigd. Dit betekent voor huurders volledige huurbescherming, waardoor verhuurders alleen kunnen opzeggen op strikt omschreven gronden volgens artikel 7:274 BW. Daarbij moet de vorm van de opzegging voldoen aan artikel 7:271 BW, wat de rechten en plichten van beide partijen beschermt.

Een huurcontract voor bepaalde tijd daarentegen, zoals vastgelegd in artikel 7:228 BW, bevat een concrete einddatum van de huurperiode. Voorheen betekende het verstrijken van deze termijn automatisch het einde van de huurovereenkomst. Sinds de invoering van de Wet vaste huurovereenkomsten op 1 juli 2024 is dit veranderd. Nu eindigt een tijdelijk contract voor woonruimte niet automatisch door het verstrijken van de termijn, tenzij een van de specifieke wettelijke uitzonderingen van toepassing is in artikel 7:271 BW.

Voor verhuurders is het belangrijk te beseffen dat het tekenen van een tijdelijk contract zonder een geldige wettelijke grondslag feitelijk neerkomt op het aangaan van een contract voor onbepaalde tijd. Dit heeft grote gevolgen, ook voor de huurprijs. De regels van de Wet betaalbare huur blijven dan onverkort van kracht, wat betekent dat de huurprijs niet zomaar verhoogd kan worden zonder rekening te houden met de juridische kaders rondom huurverhoging. Een voorbeeld hiervan: verhuurt u een woning zonder de juiste tijdelijke grondslag, dan geniet de huurder volledige huurbescherming en kan het contract alleen onder strikte voorwaarden worden beëindigd.

Daarnaast is het cruciaal dat verhuurders weten dat het mogelijk is om huurcontracten alleen voor maximaal twee jaar te sluiten aan huurders die tot een door het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst (dat sinds 1 juli 2024 van kracht is) aangewezen categorie behoren. Hierover later meer in dit artikel.

De juridische nuances tussen deze typen contracten zijn van belang voor elke professional en huurder die te maken heeft met verhuur. Wilt u dieper ingaan op het onderscheid? Bekijk dan bijvoorbeeld de duidelijke uitleg bij het verschil tussen huurcontract voor bepaalde en onbepaalde tijd en de handleidingen op flib.nl over de huurovereenkomst bepaalde tijd.

De regels voor een huurcontract voor bepaalde tijd sinds 1 juli 2024

Sinds 1 juli 2024 zijn de voorwaarden rondom huurcontracten voor bepaalde tijd met de invoering van de Wet vaste huurovereenkomsten rigoureus veranderd. Het uitgangspunt is nu dat een verhuurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd moet aanbieden, tenzij er een wettelijke uitzondering is.

De wettelijke uitzondering is restrictief: tijdelijk verhuren mag alleen aan huurders die behoren tot specifieke groepen, zoals genoemd in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Deze groepen omvatten onder andere studenten die tijdelijk in een andere gemeente wonen, personen in een urgente maatschappelijke noodsituatie, huurders die tijdelijk vanwege renovatie moeten verhuizen, en inwoners van bepaalde Waddeneilanden die tijdelijk woonruimte nodig hebben.

Ook geldt dat de maximale duur van tijdelijke huurcontracten voor woonruimte twee jaar is. Als de huur langer duurt of als de huurder buiten de aangewezen categorie valt, biedt het contract geen basis voor tijdelijke verhuur. De huurovereenkomst wordt dan beschouwd als een contract voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming voor de huurder.

Een andere belangrijke vereiste is de schriftelijke aanzegging van het einde van de huur binnen het wettelijk venster: de verhuurder moet de huurder schriftelijk informeren over het einde van het huurcontract niet eerder dan drie maanden en uiterlijk één maand voordat het huurcontract afloopt. Laat deze aanzegging achterwege of is deze te laat, dan wordt het contract automatisch een huurcontract voor onbepaalde tijd. Ook een te vroege aanzegging, bijvoorbeeld meer dan drie maanden voor het einde, wordt juridisch niet als tijdig beschouwd, met dezelfde gevolgen.

Dit zorgt ervoor dat verhuurders zeer alert moeten zijn en meestal een duidelijk proces moeten hanteren om schriftelijke aanzegging correct en aantoonbaar te versturen. In de praktijk kan het ontbreken van een bewijs van ontvangst of verzenden leiden tot langdurige huurrelaties waar de verhuurder weinig mogelijkheden heeft tot beëindiging zonder tussenkomst van de rechter.

Voorbeeld: een verhuurder die een contract van twee jaar sluit met een student, moet uiterlijk drie maanden voor afloop van de huur schriftelijk de einddatum bevestigen. Verzuimt hij dat, dan loopt het contract automatisch door en kan het alleen nog via juridische procedures worden beeindigd. Dit brengt voor verhuurders risico’s mee bij het plannen van nieuwe huurperiodes en het effectief beheren van hun vastgoedportefeuille.

Verder is het van belang te weten dat als er meerdere huurders op het contract staan, de aanzegging aan al deze contractpartijen moet worden gericht – één bericht aan één huurder volstaat niet.

Wie komt nu nog in aanmerking voor tijdelijke huurovereenkomsten?

Het is sinds de wetswijzigingen niet meer zomaar mogelijk om tijdelijke huurcontracten af te sluiten voor woonruimte. De uitzonderingen zijn duidelijk omschreven en betreffen een selectie van huurdersgroepen, die vanwege hun bijzondere situatie tijdelijk woonruimte nodig hebben. Dit is een belangrijke ontwikkeling die verhuurders goed moeten begrijpen om juridische valkuilen te vermijden.

Concreet gaat het om de volgende groepen:

• Studenten die voor studie tijdelijk elders verblijven.
• Huurders die vanwege renovatie of dringende werkzaamheden tijdelijk elders moeten wonen.
• Personen in een maatschappelijke noodsituatie, zoals daklozen of mensen uit de maatschappelijke opvang.
• Huurders met een zogenoemd tweedekanscontract.
• Nabestaanden die de huur niet kunnen voortzetten volgens artikel 7:268 BW.
• Ouders die met minderjarige kinderen toch in de buurt willen wonen na een scheiding.
• Werknemers die tijdelijk wonen op bepaalde Waddeneilanden.
• Vergunninghouders die direct uit opvangvoorzieningen instromen en wachten op een definitieve woning.

Als een huurder niet binnen deze criteria valt en een tijdelijk contract langer dan twee jaar wordt overeengekomen, dan valt de overeenkomst onder de bescherming voor onbepaalde tijd. Dit is essentieel om te weten bij het opstellen van contracten, en voorkomt dat verhuurders achteraf geconfronteerd worden met ongewilde contractverlengingen voor onbepaalde tijd.

Voorbeelden van situaties die niet meer als tijdelijke huur kunnen worden verhuurd, zijn reguliere woningverhuur aan werkenden zonder speciale status, of tijdelijke verhuur langer dan twee jaar, ook niet via meerdere opeenvolgende contracten. In die gevallen wordt het contract juridisch vastgesteld als een huurcontract voor onbepaalde tijd.

Een concrete handige checklist voor verhuurders bij tijdelijke contracten:

1. Is de huurder lid van één van de wettelijke categorieën?
2. Is de huurperiode maximaal twee jaar?
3. Is de aanzegging binnen het wettelijke venster schriftelijk aan de huurder verstuurd?
4. Zijn alle huurders op het contract persoonlijk geïnformeerd?
5. Is de huurprijs marktconform en passend binnen de Wet betaalbare huur?

Wie hieraan voldoet, kan een tijdelijk huurcontract gebruiken. Niet voldoen betekent vaak automatische omzetting naar vaste huurrelaties met uitgebreide huurbescherming. Voor meer uitleg over de praktische mogelijkheden en beperkingen kunt u onze uitgebreide gids raadplegen op tijdelijke verhuur van woonruimte in 2025 en verder.

Tips voor het correct beëindigen van een huurcontract voor bepaalde tijd

Het beëindigen van een huurcontract voor bepaalde tijd vereist goede kennis van de wettelijke vereisten, zeker sinds de wetswijziging die het einde aan het automatische verloop van tijdelijke huurcontracten maakte. Verhuurders die dit verkeerd aanpakken, komen vaak voor verrassingen te staan doordat het contract automatisch overgaat in een contract voor onbepaalde tijd.

Belangrijk is te begrijpen dat de huur niet zonder meer eindigt bij het verstrijken van de afgesproken huurperiode. De verhuurder moet het contract volgens de regels van artikel 7:271 BW binnen het juiste tijdsvenster schriftelijk aankondigen, met duidelijke vermelding van de einddatum. Deze aanzegging moet minimaal een maand en maximaal drie maanden voor het einde van het contract verstuurd worden. Het is van essentieel belang dat de verhuurder bewijs van verzending en ontvangst kan overleggen, bijvoorbeeld via aangetekende post of een andere traceerbare methode.

De aanzegging mag niet te vroeg (meet dan drie maanden) en niet te laat (binnen een maand) zijn. Bij overtreding van deze regeling wordt het contract geacht voor onbepaalde tijd door te lopen. Het verschil tussen aanzegging en opzegging is cruciaal: een aanzegging bevestigt het geplande einde van de tijdelijke huur, terwijl een opzegging betrekking heeft op het voortijdig beëindigen van een contract zonder automatische einddatum en hieraan andere regels kleven met soms lange opzegtermijnen en specifieke gronden.

De huurder kan in sommige gevallen tussentijds opzeggen, maar dit is meestal alleen mogelijk bij huurcontracten die onder de specifieke categorieën vallen en met een opzegtermijn tussen één en drie maanden.

Hieronder een tabel die in één oogopslag de belangrijkste termijnen en verplichtingen weergeeft:

Actie	Verplichte termijn	Opmerkingen
Aanzegging einde huur	Tussen 3 en 1 maand voor einddatum	Schriftelijk en aan alle huurders richten
Huurperiode maximale duur	Maximaal 2 jaar	Alleen voor aangewezen groepen
Tussentijdse opzegging door huurder	Minimum 1 maand, maximaal 3 maanden	Alleen bij tijdelijke contracten onder specifieke categorie
Opzegging door verhuurder bij contract onbepaalde tijd	Afhankelijk van grond en vorm	Strikte regels volgens artikel 7:274 BW

Correcte naleving voorkomt juridisch gedoe en langdurige procedures. Het verdient aanbeveling om huurcontracten, en met name aanzeggingen, te laten toetsen door gespecialiseerde juristen of vastgoedadviseurs voordat ze worden verstuurd. Wilt u weten hoe u een huurprijs berekent binnen de wettelijke kaders? Dan is ons artikel over huurprijs berekenen en huurvoorwaarden in 2026 een nuttige aanvulling.

Praktische aandachtspunten bij het opstellen van een huurcontract voor bepaalde tijd

Een tijdelijk huurcontract moet helder en duidelijk zijn, zowel voor verhuurder als voor huurder. Hieronder vindt u een overzicht van essentiële aandachtspunten bij het opstellen van een dergelijk contract in 2026.

• Schriftelijke vastlegging: Het contract moet expliciet vermelden dat het om een tijdelijke huurovereenkomst gaat, inclusief de exacte huurperiode en reden van tijdelijkheid.
• Duur van het contract: De huurperiode mag maximaal twee jaar zijn voor woonruimte en alleen in gevallen waar de huurder tot een bijzondere categorie behoort zoals omschreven in het Besluit.
• Overeenkomst over huurprijs: Duidelijke afspraken over de huurprijs die voldoen aan de regels van de Wet betaalbare huur en eventuele indexering.
• Voorwaarden voor tussentijdse beëindiging: Indien van toepassing, de mogelijkheden en voorwaarden voor tussentijdse opzegging door de huurder vermelden.
• Verplichtingen van beide partijen: Voor verhuurder onder meer onderhoudsverplichtingen, en voor huurder het gebruik van de woning volgens de huurvoorwaarden.
• Aanvullende voorzieningen: In sommige gevallen kan aanvullend vastgelegd worden of aanzegging tijdig moet gebeuren, en met welke bewijsmiddelen.

De gevolgde procedure is doorslaggevend bij eventuele juridische discussies. Zeker als het contract ten onrechte als tijdelijk wordt gepositioneerd zonder geldige grondslag, kan het contract achteraf als vast worden aangemerkt zonder mogelijkheid om tussentijds op te zeggen.

Een voorbeeld uit de praktijk: een verhuurder verhuurt een kamer aan een student met een campuscontract waarin staat dat het contract eindigt zodra de huurder niet meer ingeschreven staat als student. Hierbij mag jaarlijks een bewijs van inschrijving worden opgevraagd. Wanneer de student dit niet tijdig kan leveren, kan het contract beëindigd worden volgens de afgesproken voorwaarden. Dit soort specifieke loopbaancontracten hebben eigen regels die afwijken van de standaard tijdelijke huur.

Voor een gedetailleerd voorbeeld kunt u het model huurcontract voor bepaalde tijd bekijken of laten opstellen door een expert, zoals beschikbaar bij Wonen in Marienhof.